Overdracht van de ouderlijke woning
De overdracht van de ouderlijke woning is een veel besproken onderwerp op het notariskantoor.
Met name gaat het dan om de vraag of het verstandig is het woonhuis reeds bij leven aan de kinderen over te dragen.
Tot enkele jaren geleden was de belangrijkste reden hiervoor te voorkomen dat het huis ‘opgegeten’ moest worden voor het geval men in een bejaardenhuis zou worden opgenomen.
Sinds 1 januari 1997 is de vermogenstoets bij een intrek in een bejaardenhuis afgeschaft.
Dit argument voor overdracht van het eigen huis is daarom vervallen.
Er kunnen andere redenen zijn om het eigen huis bij leven over te dragen aan de kinderen.
Door de overdracht kan de waardestijging van het eigen huis als het ware aan de kinderen worden overgeheveld. Het huis behoort dan niet meer tot de nalatenschap(pen) van de ouder(s) en heffing van erfbelasting blijft achterwege.
Ook hier geldt dat diverse fiscale aspecten mee in beschouwing moeten worden genomen.
Inkomstenbelasting en overdrachtsbelasting spelen bijvoorbeeld een rol.
Ook zijn er een aantal onzekerheden.
Hoe ontwikkelt zich de waarde van de woning of de flatwoning?
Wat gebeurt er als de ouder(s) kleiner willen gaan wonen? Hebben zij dan nog de beschikking over de verkoopopbrengst?
Wat zijn de gevolgen als een kind vóór de ouder overlijdt of gaat scheiden?
Deze vragen moeten worden gesteld. De notaris zal u bij de beantwoording daarvan behulpzaam zijn.
Het voert te ver om in dit verband op deze vragen in te gaan.
Ruwweg zijn er drie varianten denkbaar om het woonhuis aan de kinderen over te dragen: overdracht onder het voorbehoud
van een gratis woonrecht in de vorm van vruchtgebruik of recht van bewoning, overdracht van het huis in volle eigendom waarna de ouders een huurrecht bedingen en schenking van het huis al dan niet onder voorbehoud van een woonrecht of huurrecht.
De huurvariant
Waarom een ‘huurvariant’ als het woonrecht tóch gratis geregeld kan worden?
Meestal willen ouders geen huur betalen aan hun kinderen en liever gratis in ‘hun’ huis blijven wonen. In dat geval dragen de ouders in de ogen van de fiscus feitelijk niets over, want doordat ze de woning gebruiken worden ze er feitelijk niet armer van.
Om dit te voorkomen is er in de erfbelasting een zogenaamde fictiebepaling ontworpen. Deze bepaling stelt dat er geen overdracht heeft plaatsgevonden wanneer de erflater en het kind afspreken dat de erflater een gratis woningrecht krijgt / gratis in de woning kan blijven wonen.
Er wordt dan door de fiscus geheven alsof het overgedragen vermogensbestanddeel (bijvoorbeeld bovengenoemd huis) zich nog in het vermogen van de erflater bevindt. Alleen als de toekomstige erflater bij leven een vergoeding voldoet, bijvoorbeeld het betalen van huur, gaat de fictiebepaling niet op.
Er wordt dus geen erfbelasting geheven, mits de ouders een reële huur betalen. Het woongenot van de ouders is verzekerd omdat zij recht hebben op huurbescherming.
De huurvariant en de inkomstenbelasting
Inkomstenbelasting
De door de ouders te betalen huur is niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting in box 1. Evenmin is de huur bij de kinderen belast. Het huurwaardeforfait speelt geen rol meer. Wel moeten de kinderen ook in deze situatie de waarde van de woning en de betaalde huurtermijnen meetellen voor de vermogensrendementsheffing.
Neem contact met ons op
Wij horen graag van u
Neem vandaag nog vrijblijvend contact met ons op. Dit kunt u gemakkelijk doen door te bellen, te mailen of door het contactformulier in te vullen via de onderstaande knop.
Bergen
- B&L Notarissen Bergen
- (072) 589 77 44
- bergen@benlnotarissen.nl
Dijk en Waard
- B&L Notarissen Dijk en Waard
- (0226) 31 83 45
- dijkenwaard@benlnotarissen.nl
