Offerte

Indien u de notaris vraagt welk honorarium voor de bedoelde akte in rekening wordt gebracht, moet het bedrag van de offerte van de notaris de hiervoor genoemde noodzakelijke en de overige gebruikelijke werkzaamheden in ieder geval dekken. Het honorarium voor de gebruikelijke werkzaamheden moet liggen tussen het minimum- en maximumtarief dat door de overheid is vastgesteld. Daarnaast is het van belang te weten wat de financiële gevolgen zijn indien - naast de gebruikelijke werkzaamheden - nog extra of vervolgwerkzaamheden worden verricht. Deze werkzaamheden kunnen een gevolg zijn van de bijzondere omstandigheden in dit concrete geval maar u kunt ook specifiek om deze extra werkzaamheden hebben gevraagd. Overigens kan de notaris zijn offerte op verschillende manieren inrichten. Hij kan een vast bedrag aangeven voor de gebruikelijke werkzaamheden; hij kan aangeven welk bedrag er gemiddeld door zijn kantoor voor vergelijkbare werkzaamheden wordt gedeclareerd of binnen welke marges dat bedrag meestal ligt; hij kan een (redelijke) schatting maken van de voor de gevraagde werkzaamheden te verwachten kosten; hij kan aangeven welk uurtarief hij bij de betreffende werkzaamheden in rekening brengt, aangevuld met een schatting van de te verwachten kosten in het concrete geval, enz. Het is derhalve van groot belang dat u bij twijfel navraagt welke 'lading' precies door de offerte wordt gedekt.

Wanneer u een notaris opdracht geeft tot het opmaken van de leveringsakte en hypotheekakte van de door u in eigendom te verkrijgen woning, kunt u aangeven welke wensen u heeft over de daarbij uit te voeren werkzaamheden. Een groot deel van die werkzaamheden ligt echter al vast, op grond van de taak van de notaris.

Wat doet de notaris voor het opmaken van de akte van levering?
In geval van een akte van levering (ook wel transportakte of leveringsakte genoemd) moet de notaris een uitgebreid onderzoek doen naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar de eventueel aan de eigendom verbonden verplichtingen. Tevens ziet de notaris erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoet aan de in de koopovereenkomst op zich genomen verplichtingen die samenhangen met de levering. Zo zal de notaris erop toezien dat de verkoper de woning, volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag levert en dat de koper de koopsom tijdig bij hem stort.
In dat kader kunt u de volgende werkzaamheden van de notaris verwachten:

Onderzoek in de eigendomsakte van de verkoper naar hoe en wanneer de eigendom is verworven
Eventueel verder onderzoek in het kadaster als (het afschrift van) de eigendomsakte niet meer aanwezig is of niet de huidige situatie weergeeft;
Controle bij het kadaster naar de tenaamstelling van de woning (met het oog op het opmaken van de koopovereenkomst of meteen na ontvangst van de al getekende koopovereenkomst); herhaling van dit onderzoek vlak voor het tekenen van de akte van levering;
Het desgewenst opmaken van de koopovereenkomst, in het bijzijn van verkoper en koper en de makelaar(s);
Controle van de identiteit van verkoper/koper, aan de hand van identiteitspapieren (paspoort/rijbewijs);
Onderzoek naar de huwelijkssituatie (of geregistreerd partnerschap). Was verkoper ten tijde van de eigendomsverkrijging gehuwd en is dat nu nog zo?
Zo nodig onderzoek naar de persoonlijke omstandigheden van de verkoper in andere registers (faillissements-, curatele-, bewind-, gezags-, huwelijksgoederenregister of handelsregister);
Het drie maal controleren bij het kadaster op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op de woning, namelijk rond de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de akte van levering en dadelijk na de inschrijving in het kadaster;
Onderzoek naar eventueel uit het kadaster blijkende belemmeringen (Wet Voorkeursrecht Gemeenten, Belemmeringenwet Privaatrecht, enz.);
Zonodig toestemming van echtgenoot, van bijvoorbeeld de gemeente in geval van erfpacht of van de Vereniging van eigenaars in geval van een appartementsrecht;
Onderzoek of er sprake is van een monument dan wel de woning binnen een beschermd stadsgezicht ligt;
Gebruikelijke onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (kettingbedingen of gemeentelijke voorschriften) en opname van de geldende bepalingen in de akte van levering;
Het opmaken van de akte van levering, met toezending vooraf van de ontwerptekst aan verkoper/koper en ieders makelaar;
Het gevraagd en ongevraagd geven van voorlichting over de consequenties van de overdracht;
Het toezicht houden op de betaling van de overeengekomen waarborgsom of op de afgifte van een bankgarantie;
Het tijdig sturen van nota's van afrekening aan koper en verkoper met vermelding van koopsom, verrekening van jaarlijkse lasten indien deze door de verkoper zijn opgegeven, opgave van de verschuldigde overdrachtsbelasting (6% over de koopsom; bij erfpachtcanon is een hoger bedrag verschuldigd) en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage op de rekening gezet. De waarborgsom en het eindbedrag van de nota van afrekening moeten door de koper tijdig worden overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris. Wat betreft het eindbedrag moet dit zo tijdig gebeuren dat de bank van de notaris de ontvangst ervan kan bevestigen vóórdat de akte van levering wordt gepasseerd. Voor een overboeking door de bank van een hypotheeksom geldt hetzelfde. Eindigt de nota van afrekening met een te ontvangen bedrag, dan wordt dit overgemaakt zodra het derde onderzoek (na de inschrijving in het kadaster, zie punten 8 en 20) bevestigd heeft dat zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan. Indien u daarmee instemt wordt een kopie van de nota van afrekening desgewenst ook aan uw makelaar toegezonden;
Controle dat de volledige koopsom (inclusief de hypotheeksom) tijdig op de derdengeldenrekening is gestort;
Het maken van een onderhandse volmacht indien u onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn;
Het na het geven van een toelichting ondertekenen van de akte van levering ('passeren') en de aanbieding van een afschrift aan het kadaster ter inschrijving van de eigendomswijziging;
Na de inschrijving controle aan de hand van het derde kadasteronderzoek (zie punt 8) of er geen (verdere) beslagen zijn gelegd en het vervolgens uitbetalen van de gelden.
Toezending van het door het kadaster van een inschrijvingsstempel voorziene afschrift van de akte (het 'eigendomsbewijs').

Wat doet de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte?
Ingeval van een hypotheekakte zijn naast een groot deel van de hierboven reeds genoemde werkzaamheden ook de volgende notariele werkzaamheden gebruikelijk:

Opvragen/bestuderen van de hypotheekinstructie van de financier die geld aan de koper leent en het aan de hand daarvan zo nodig contact opnemen met financier en de koper;
Opmaken van de hypotheekakte op basis van de gegevens die ook voor de akte van levering zijn verzameld en toezending van het ontwerp van die akte aan de koper en financier;
Hypotheekadviseur krijgt met uw instemming desgewenst een ontwerp van de hypotheekakte toegezonden;
Hypotheekadviseur en financier krijgen met uw instemming desgewenst ook een kopie van de nota van afrekening;
Het na het geven van een toelichting passeren van de hypotheekakte en aanbieding van een afschrift aan het kadaster ter inschrijving van de hypotheek;
Toezending van een afschrift van de hypotheekakte, met de zogenaamde 'notarisverklaring', aan de financier en een kopie ervan aan de koper.

Voor extra of vervolgwerkzaamheden kan de notaris extra kosten in rekening brengen
Zo kan het zijn dat de verkoper inmiddels gescheiden is of zijn echtgenoot overleden is. Indien niet meteen stukken overhandigd kunnen worden die duidelijk maken hoe de situatie nu is en waarmee de notaris verder kan, moeten extra werkzaamheden verricht worden die aan de verkoper in rekening worden gebracht. Het kan dan gaan om het opmaken van een verklaring van erfrecht, het verkrijgen van een volmacht van de ex-echtgenoot of van de erfgenamen, enz.
Ook kan het onderzoek in de registers leiden tot vervolgwerkzaamheden (de verkoper blijkt bijvoorbeeld net failliet verklaard zodat medewerking van de faillissementscurator nodig is, of een van de verkopers is minderjarig zodat machtiging aan de Kantonrechter moet worden gevraagd). Extra werkzaamheden kunnen ook voortvloeien uit het onderzoek naar de juridische belemmeringen. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot een nader onderzoek bij de gemeente, het vragen van toestemming aan derden of het extra vestigen of juist laten vervallen van erfdienstbaarheden.
Soms zijn tussen verkoper en koper afspraken gemaakt die in de BTW-sfeer liggen en die extra werkzaamheden voor de notaris meebrengen. Ook kan het al dan niet toepasselijk zijn van een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting en het beroep daarop tot extra werkzaamheden aanleiding geven, bijvoorbeeld het beroep op een landbouwvrijstelling in geval van de levering van een perceel grond. In de agrarische sfeer vallen de bemoeienissen van de notaris bij de overdracht van melk- of mestquota niet onder de basisofferte voor de overdracht van de bijbehorende grond. Indien bij het kadasteronderzoek is vastgesteld dat er een hypotheek of beslag op het verkochte rust, moet gevraagd worden hoeveel de verkoper in verband daarmee verschuldigd is en moet de betreffende instantie toestemming geven tot 'doorhaling' van de hypotheek of het beslag. Voor die doorhaling moet een akte worden opgemaakt. Deze werkzaamheden worden apart aan de verkoper in rekening gebracht, evenals eventuele werkzaamheden op verzoek van de financier verricht met het oog op afkoop van polissen, e.d. Veel van deze werkzaamheden moeten worden verricht 'aan verkopers kant', maar ook de koper kan extra werkzaamheden aan de notaris vragen. Zo kan de notaris adviseren over de 'tenaamstelling' van het aangekochte huis, over eventuele apart op te maken overeenkomsten waarin onderlinge afspraken over de financiering zijn gemaakt, het afspreken van een zogenaamd verblijvensbeding, enz. In het algemeen kunnen zowel verkoper als koper in de verkoop van de woning aanleiding zien de notaris advies te vragen over al eerder opgemaakte of in de toekomst op te maken huwelijks- of registratievoorwaarden, testamenten, samenlevingsovereenkomst, enz. Zoals u ziet zijn er bij de aankoop van een huis veel 'gebruikelijke' werkzaamheden, maar er kunnen zich ook extra of vervolgwerkzaamheden voordoen - en in het algemeen werkzaamheden die duidelijk afwijken van hetgeen gebruikelijk is - die de notaris extra in rekening kan brengen. Wanneer u de notaris om een offerte vraagt is het daarom raadzaam de notaris te vragen zonodig duidelijk te maken voor welke werkzaamheden de verstrekte offerte bedoeld is. Tenslotte zal het ook voor kunnen komen dat een van partijen voor een deel van de extra werkzaamheden of voor advies een andere notaris inschakelt. De kosten van deze notaris komen voor rekening van die partij.

Bij het opmaken van een hypotheekakte kunnen extra werkzaamheden gelegen zijn in het opmaken van een notariële volmacht indien u onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn.
Hoewel de hypotheekakte zekerheid verstrekt aan de financier (indien u niet volgens afspraak betaalt mag de financier de woning verkopen en uit de opbrengst als eerste zijn vordering innen), is meestal afgesproken dat het notarieel honorarium en de kadasterkosten voor rekening van de geldlener komen. Dit geldt ook voor eventuele extra werkzaamheden die de notaris op verzoek van de financier verricht.

Overige kosten
Naast de koopsom en de notariskosten zijn er ook andere kosten:

Overdrachtsbelasting
Over de koopsom van het huis wordt meestal door de koper (kosten koper) 6% overdrachtsbelasting betaald. Over roerende zaken (inboedel) wordt geen overdrachtsbelasting berekend. De waarde van meegekochte inboedel moet apart in de leveringsakte worden vermeld. Verder dient een notaris een verklaring onder de akte te zetten. Hierin moet worden vermeld welke roerende zaken zijn verkregen en voor welk bedrag. De notaris draagt de overdrachtsbelasting af aan de belastingdienst.

Omzetbelasting
U betaalt geen overdrachtsbelasting maar wel omzetbelasting (BTW) als u als eerste bewoner een nieuwbouwhuis koopt. De BTW is doorgaans in de koopsom begrepen. Bij gedeeltelijke nieuwbouw bent u over het nieuwe deel ook BTW verschuldigd.

Makelaarscourtage
Als u voor de koop of verkoop gebruik maakt van de diensten van een makelaar bent u hem provisie schuldig.

Kadaster
Aan inschrijving van de eigendomsoverdracht in de openbare registers en het onderzoek van de notaris voorafgaand aan de leveringsakte zijn kosten verbonden. Deze kosten worden via de notaris aan het kadaster betaald.

Zakelijke lasten en belastingen
Ieder jaar moet de huiseigenaar betalingen doen die rechtstreeks betrekking hebben op het huis.
Bijvoorbeeld:

erfpachtcanon (tenzij afkoop heeft plaatsgehad)
gemeentelijke onroerende zaak belasting
bijdragen aan het hoogheemraadschap of poldergelden
rioolrecht

De nieuwe eigenaar betaalt zijn aandeel voor de rest van het jaar terug aan de verkoper. De verrekening geschiedt via de notaris. De koper heeft recht op een overzicht van de lasten en belastingen.